8月6日，市人民政府印发《关于逐步优化政策措施促进房地产业高水平发展的意见》（以下简称《意见》），现就有关情况解读如下：

　　近年来，我国房地产市场经历深刻变革，供求关系出现重大变化，住房需求从“有没有”转向“好不好”，人民群众对优质住房的新期待日益强烈，与此同时，传统的发展模式严重制约行业高水平质量的发展。为深入贯彻落实中央城市工作会议精神，适应房地产市场供求关系变化新形势，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善“市场+保障”住房供应体系，亟待推动构建新的房地产发展模式，为此，结合我市实际，制定出台了《意见》。

　　2024年5月17日全国切实做好保交房工作视频会议精神，2024年9月26日中央政治局会议精神，中央和自治区关于加快构建房地产发展新模式推动房地产高水平发展有关文件精神。

　　《意见》从优化土地供应、强化规划政策支持、落实信贷支持政策、加大住房保障力度、改革商品房销售模式、优化房地产监管六个方面，提出合理的安排土地供应、优化土地出让方式、商服用地规划政策支持、住宅项目规划政策支持等16条措施。

　　1.合理安排土地供应。编制城镇住房发展规划和年度计划。对商品房去化周期超过36个月的，暂停新增商品房用地出让；商品房去化周期在18个月（不含）至36个月之间的，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品房用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品房用地面积上限。根据非住宅用地存量以及待售库存，审慎新增非住宅用地供应。

　　2.优化土地出让方式。新出让商品房用地可采取“定品质、竞地价”的出让方式。新出让商品房用地土地出让金，房地产公司能够采取分期支付方式。

　　3.商服用地规划政策支持。商服用地可兼容文化、教育、体育、医疗、养老、托育等服务功能和设施，允许商服用地内部各细分地类之间的性质互相转换。允许已出让未开发商服用地合理调整用途，可优先调整为养老、文化、旅游、科教、体育、现代物流仓储等国家鼓励的新兴起的产业或公共服务用地；允许旗区依照地方实际编制“商业去库存”实施方案，调整为居住用地的需达到《鄂尔多斯市高品质居住小区评价标准》规定的二星级以上标准，用于保障性住房的比例不低于成品住宅建筑面积的10%。对在建或闲置的商业办公、酒店等非居住房屋可依法依规改造为租赁式公寓及养老、文化、旅游、体育等国家鼓励的产业用房，也可依法依规改建为保障性租赁住房。对于已建成但未售的空置商业、办公项目，在不改变规划用途，不影响经营使用功能，满足用水、用电等条件下，可办理不动产分割、合并登记。

　　4.住宅项目规划政策支持。项目用地范围内按要求配建的公共服务配套设施(包含社区服务用房、养老服务用房、托育助残用房、医疗卫生用房、公共卫生间、文体用房等)建成并完成竣工验收备案后无偿移交并产权登记给各有关部门，建筑面积不计入容积率。在满足规划条件要求设置公共服务配套设施的基础上，鼓励房地产企业利用地下空间增设社区食堂、图书室、游泳馆、洗车房、健身房等配套设施，建筑面积不计入容积率。居住建筑封闭阳台进深在2.1米以内的部分，按水平投影面积的1/2计入容积率，进深超过2.1米的部分，按照全面积计入容积率。建筑外墙保温不计入地块容积率计算。鼓励房地产企业采用石材、陶板、金属板等富有质感的高品质建筑立面装饰做法，其饰面层建筑面积不计入容积率。可设置外挑层高不小于两个自然层高的户属空中花园，户属空中花园不计入容积率，不计入地块建筑面积。建筑面积超过180平方米的住宅，可在起居室（厅）设置1处挑空空间，其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套型建筑面积的20%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率。无围护结构风雨连廊，其建筑面积不计入容积率、不计入建筑密度。对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率。简化住宅项目配套商业审批手续，可配套建设不超出总计容建筑面积10%的商业服务性建筑。根据住宅项目所处区位、规模、品质定位等因素优化地下车位配比，相关规定另行研究出台。

　　5.保障房地产合理融资需求。推动房地产项目融资“白名单”扩围增效，建立与项目研发企业制相匹配的主办银行制。取得预售许可后已建未售未确权的房屋，可按套办理在建工程抵押，允许抵押人根据项目销售进度逐套解押销售。

　　6.加大个人住房贷款支持力度。居民家庭购买首套、二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于15%。鼓励商业银行对生育多子女家庭商业贷款购买商品住房时给予核减一套家庭住房套数。支持缴存人提取住房公积金用于自住住房装修、物业管理、维护修缮等与住房直接相关的消费。

　　7.增加保障性住房供给。按照以需定购、以需定建的原则，有序推进保障性住房建设。中心城区（东胜区、康巴什区、伊旗阿镇）新挂牌土地，地上建筑面积在5万平方米以上的，属地政府依据需求可按照不低于地上建筑面积6%的面积且最低不少于1个单元的比例配建保障性住房或人才住房，纳入保障性住房或人才住房体系统一管理。

　　8.有序推进城中村和危旧房改造。支持有需求的旗区因地制宜实施城中村改造。可合理增加住宅用地容积率，推动片区基础设施和配套公共服务设施提升完善。

　　9.促进住房租赁市场发展。鼓励专业化租赁运营企业未来的发展。加强租赁合同备案管理。探索推动租购住房在公共服务上享受同等权利。建立住房租金监测机制。

　　10.试点推进商品房现房销售。继续在试点旗深入推动商品房现房销售。继续实行预售的项目，慢慢地提高预售办理条件。

　　11.积极促进住房“以旧换新”。金融机构对个人旧房可采取‘灵活抵押’的方式。开展二手房“带押过户”。鼓励国有企业收购个人用于“以旧换新”的旧房并改造为保障性住房或人才住房。

　　12.加强住宅项目全环节监管。落实国家《住宅项目规范》《内蒙古自治区高品质住宅开发建设指导意见》和《鄂尔多斯市高品质居住小区评价标准》。深入推动星级绿色建筑发展。房地产企业在售楼场所醒目位置应对小区配套公共服务设施、公摊面积、前期物业费等进行公示。

　　13.优化房地产项目审批。推行“拿地即开工”。房屋建筑工程建设项目可分阶段核发建筑工程项目施工许可证，支持单独核发基坑支护和土方开挖阶段建筑工程项目施工许可证。可依法依规对项目开展分期验收。逐步实现“交房即交证”。将房地产企业的信用评估、涉法涉诉、是不是真的存在违规建设和逾期交付等情况作为参与土地招拍挂的参考条件。建立购地资金审查制度。

　　14.全力防范化解房地产领域风险。推动房地产开发实行项目研发企业制。落实项目公司法人主体权利，项目交付前严禁企业总部、股东抽调项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。

　　15.加强预售资金监管。加大全过程监督监督管理力度，确保监管额度内资金专款用于工程建设，保障建设质量，鼓励购房人参与监督，确保商品房竣工交付。

　　16.持续规范房地产市场秩序。强化部门联动，健全联合执法和惩戒机制，加大市场乱象整治力度。

　　本意见自印发之日起施行，有效期三年，有效期自施行之日起计算。本意见施行后，国家、自治区另有规定的，按照有关法律法规执行。

　　相关链接：《鄂尔多斯市人民政府关于逐步优化政策措施促进房地产业高水平发展的意见》